Condominio – Lastrico solare esclusivo – Risarcimento del danno – Responsabilità concorrente del condominio

Tribunale di Rieti, 31 ottobre 2018

Quando l’uso del lastrico solare , o di una parte di esso, non è comune a tutti i condomini, quelli che ne  hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo alla spesa  per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare, mentre   i restanti  due terzi rimangono a carico di tutti i condòmini, o della parte di questi a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Nel caso di danni provocati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o terrazzo ) di proprietà o uso esclusivo, il condòmino ne risponde a titolo di responsabilità da cose in custodia ex art.2051 c.c., avendo il proprietario la disponibilità materiale del bene. Appare però configurabile  in astratto – in virtù della funzione in concreto assolta dal lastrico solare e dalla terrazza (cioè di copertura di una parte o dell’intero edificio ) – anche una concorrente responsabilità del condominio, qualora l’amministratore non si attivi per la conservazione delle parti comuni ( obbligo che grava sullo stesso ai sensi dell’art.1130 c.c. ) ovvero dell’assemblea qualora non deliberi in merito , ex art. 1135 cc., riguardando opere di manutenzione straordinaria.

Il Tribunale di Rieti, con sentenza del 31 ottobre 2018 , ha ritenuto che qualora non emerga la prova della esclusiva responsabilità del proprietario del lastrico solare , anche il condominio sarà ritenuto a risarcire il danno sulla base del principio generale  di cui all’art. 2043 c.c. ( repsonsabilità extracontrattuale – neminem leadere).

Nel caso in questione  l’utilizzatore esclusivo del lastrico solare non è stato citato in giudizio e il Condominio non ha dato prova della tempestiva effettuazione da parte  dell’amministratore dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni ex art. 1130, 1 comma , c.c. nè dell’adozione da parte dell’assemblea condominiale delle necessarie determinazioni.  La CTU ha evidenziato un degrado generalizzato del sistema di impermeabilizzazione del solaio e ha condannato il Condominio a pagare i 2/3 del danno patrimoniale sofferto dal proprietario dell’appartamento sottostante il lastrico solare.